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【826土拍】厦门土地市场需要的是“冷思考”

发布时间:20-01-28

  8月26日,厦门市国土资源与房产管理局举行2016年第三次居住用地拍卖会。当天,一共出让6宗地块,总建筑面积52.13万?,其中总建面积比上半年出让总量还多出10.28万?。
  
  本次土地拍卖会分上、下午两场,吸引了共计80多家项目公司参与竞拍。终,禹洲、泰禾、融▊侨┊┋等闽系房企成功摘牌; 万科如愿夺得马塘山地块; IOI自上次折戟杏林湾2014JP04地块▉之后,成功转战翔安新城;而融创此⿸番历经四场较量才在“终点站”突出重围,从翔安新城“登鹭”!

  厦门826土地拍卖落下帷幕,地产圈与媒体圈把太多的惊叹赋予成交ↀ价格、太多的喧嚣给予拿地企业,亦成为普通市灬民关注与讨论的焦点。⇔但是,在“热闹&rdquo┎;的土拍背后,τ我们需要的不是跟风,而是“冷思考”!!!
  
  首先,我们要认清当下的全国土地市场环境,厦门已难独善其身。根据中房指统计,今年上半年全国密集出现205个地王,7月份已新增12个。从城市分布来看,二线城市的地王数量已经全面超过一线。其中,苏州27宗、杭州26宗、ф南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。本月,融信在上海创造了全国历史单价地王,楼面价1≠00315元/?;阳光城刷新了福州全市新的楼面价纪录为45511元/?…&√hellip;
  
  我们会发๑现,地王扎堆出现的强二线城市∵存Γ在一些共性,例如,人口流入净值高、经济发展预∮期高、交∶通体系辐射能力强等。因此,在一二线城市土地市场普遍升温的情况下,作为强二线城市的厦门显然无法独善其身。而开发企业之所以能轻松地拿地,归根结底还是因为宽♡松的货币环境。今天土拍,本土国企和央↕企趋于理♨性,拿地的多为外来上市房企。他们融资渠道灵活、融资成本低廉,υ在手握重金却土地储备库存告急时,必然要为企业的生存或战略放手一搏。
  
  所以·。,今天的成交结果完全是开发企业竞相逐地的市场行为。但,我们都清楚,过于激进的搏击都不长久。因为中央媒体已密集发文呼吁警惕楼市风险,表明国家对房地产行业的看法发生显著变化,楼市降温将成主要趋势。正如热度能传导,风险同样也会蔓延。过高的地价或将给厦门房地产带来更大的风险。我们再次提醒,调控力度正在加大,市场风险正在加剧,请理性拿地、谨慎购房。
  
  风险之一:调控政策升级呼之欲出
  
  今年以来,▷多个一二线城市房地产市场出现明显回暖,地价和房价呈螺旋式上涨,土地与楼市的双线调控随之而来,市场下挫立竿见影。当前,北上深重启限购,且延长限制年限;南京、苏州采取“地☎价熔断”、“限涨令”等措施,甚至苏州还率先重启限购;合Ч肥先是推出&ldqu▽o;限贷”政策,尔后又×进行&l╦╧dquo;限贷升级”今日北京、上海和天津↔据传也在考虑出台新的举措控制✿。✿房价。可见,城市间的调控正在传导。
  
  在拍地前夕,厦门政府已经提示:不排除未来在房地产市场▼调控方面出台更加严格的措施。拍地后,关于政府重启限购的传闻也不绝于耳,一旦成真,厦门潜在的购房需求将快速下滑,此次土拍中多宗限制户型的用地必将‖|受到冲击。而且,目前市场上仍以刚需为主要客Σ群,价格承受力有限,购房者不愿意也不需要成为“接盘侠”,因此高地价项目后续在定售』价时将面临更大风险。
  
  风险之二:政府监管势๑必从紧
  
  今日土拍,已经看到政府正加大对开☺☻发企业ⓔ的监管力度:不仅在出让文件上对住宅户型面积、竞买资格、开竣工时间予以严格限制,≧还要求竞得者5个工作日需全额缴交地价款,拍地后银监部门及时跟进审查拿地企业的购地资金来源,证监↖会亦明确房企融资募集资金不得用于拿地。那么接下来的土地拍卖,也不排除采取“限地价”措施。
  
  同时,市国土房产局明确表示会继续加强商品房预售监管,对报价明显高于项─━目前期成交价格和周边在售项目价格的商品房项目,进行必要的定价指导。未来待批的项目如果出现价格过高,也许会面临 “批不出预售证”的尴尬。
  
  所以说,︴看似“风光”的拿高价地的企业背后〗,还有诸多潜在风险值得警惕。
  
  当然,我们也看┛到今天的土拍结果对购房者形成的心理冲击,但请市民稍安勿躁,因为政府正在加快健全保障住房供应体系,更多的保〡障性住房和公租房项目将投入使用,可满足城市“夹心层”群众的住房需求。同时,政府已组织开展房地产经纪市场专项检查,严厉打击黑中介、严肃查处л扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。而︵且在四季度,政府۞۞还将继续加大供应居住用地,预计会有10宗用地陆续推出,因此未来的入市房源仍会稳定增长。建Ω议市民们冷静客观地看待市场走势,不要被舆论炒作影响,不必急于一时地跻身到 &ldqu┄┅o;买房大战”中。
  
  由市场自发У行为导致的土拍已走下神台,竞得企业在欢呼庆祝的同时,更应该思考开发和销售中面临的挑战。毕竟,调控出台、政策收紧、需求萎缩、预期下降将成为后市发展的主题。

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